「私の場合は使える？」名古屋市の空き家3000万円控除、対象か3分で診断【税理士監修】
相続税専門の税理士事務所として、これまで数多くのご相談をお受けしてきた当事務所代表税理士の佐治です。「名古屋市のサイトを見ても、自分の場合は空き家特例を使えるのか分かりにくい…」というお悩み、本当によくお聞きします。そのお気持ち、痛いほど分かります。そこでこの記事では、あなたの不安を解消するため、以下の3点を明確に提示します。
- 特例の対象になるか3分でわかる簡易診断シミュレーター
- 専門家だからこそ伝えたい注意点
- あなたが次に取るべき具体的な行動
【3分診断】その空き家、3000万円控除の対象になる？
まずは最も知りたい「自分が対象になるか」を、簡単な質問に答えるだけで確認できるシミュレーターをお試しください。このツールは、名古屋市が公開している複雑な要件を基に、税と不動産のプロである私たちが開発したものです。難しい専門用語は使っていませんので、ぜひ気軽に診断してみてください。
以下の質問に順番に答えることで、名古屋市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」の対象になりそうかどうか簡単に確認できます。
結果はあくまで目安です。最終的な判断や詳しい手続きは市役所や税理士などの専門家にご相談ください。
1. 相続が始まってから3年目の年末までに売却しますか？
要注意！専門家が語る「空き家特例」2つの落とし穴
この特例の適用を考える際、多くの方が混同しがちな別の制度との違いや、シミュレーターだけでは判断が難しい複雑なケースについて、実際の相談事例を基に解説します。ここを知っているかどうかで、数百万円の差が生まれる可能性もあります。
落とし穴①：「小規模宅地等の特例」との決定的な違い
「亡くなった親が住んでいた家の土地なら、税金が安くなる特例がある」と聞いて、多くの方がこの「空き家特例」と「小規模宅地等の特例」を混同されます。この2つは全くの別物です。
例えば、ご夫婦の一方が亡くなり、配偶者がご自宅を相続するケース。この場合、主に検討するのは「小規模宅地等の特例」です。一方で、子が相続した「誰も住まない実家」を”売却”する際に検討するのが、今回の「空き家特例」です。ご自身の状況がどちらに当てはまるのか、入り口を間違えると、適切な節税策を見誤る危険があります。
落とし穴②：シミュレーターだけでは判断できない3つのケース
私たちの経験上、特に以下のケースはシミュレーターの「はい／いいえ」だけでは判断が困難です。
- 親が老人ホームに入居していた場合
「亡くなる直前に住んでいたか」は重要な要件ですが、介護保険法の要介護認定を受けていたなど、一定の条件を満たせば特例の対象となる可能性があります。これには、市の介護保険課への照会など、専門的な手続きが必要になります。 - 土地と建物の状況が複雑な場合
「資材置き場として一部を貸していた」「敷地内に売却が難しい崖地がある」など、土地の利用状況が単純な居住用でない場合、特例の対象範囲をどこまでとするか、慎重な判断が求められます。 - 相続人が複数いて、意見がまとまっていない場合
特例の適用を受けるためには、遺産分割が前提となります。しかし、相続不動産の売却を巡ってご兄弟間で意見が対立することも少なくありません。売却を前提とした遺産分割のアドバイスがなければ、特例の利用以前に手続きが止まってしまいます。
なぜ税理士だけの事務所では不十分なのか？
私たちは、税金の計算だけを行う税理士事務所ではありません。「税務と不動産のハイブリッド専門家集団」であること、それが私たちの最大の強みです。
多くの税理士は「税金のプロ」ですが、「不動産売却のプロ」ではありません。そのため、特例が使えるかどうかの税務判断はできても、「そもそも、いくらで、どのように売るのがベストなのか」という不動産戦略まで踏み込んだ提案は困難です。当事務所では、系列会社に不動産専門の『STF PropTech』があり、税務と不動産の両面から、あなたの利益を最大化する最適なプランを設計できます。
初回60分の無料相談で、あなたの「道筋」が見える
無料相談は、単なる質疑応答の時間ではありません。ご持参いただいた資料を基に、あなたの財産状況と次に何をすべきかを明確にする「作戦会議」です。
当事務所では、お客様一人ひとりの状況を正確に把握し、資料を拝見しながら最善の策を一緒に考えるため、初回の60分無料相談は、当事務所へご来所いただく形をとっております。お手間をおかけしますが、それだけの価値ある時間をお約束します。
具体的には、固定資産税の納税通知書（のうぜいつうちしょ）などの資料から、以下の点を診断し、アドバイスさせていただきます。
- 現在のおおよその財産評価額と、相続税が発生する可能性の有無
- ご家庭の状況に応じた、考えられる対策の方向性
- 今から準備しておくべきこと、集めておくべき書類のリスト
複雑に絡み合った相続の悩みも、一つひとつ整理すれば、必ず進むべき道筋は見えてきます。
この記事のまとめ
名古屋市で実家を相続された方へ。「空き家特例（3000万円控除）」の対象か、税理士監修のシミュレーターで3分診断できます。制度の概要だけでなく、専門家が語る注意点や、税務と不動産のプロだからこそできる最適な解決策までを網羅的に解説。あなたの不安を解消し、次に取るべき行動を明確にします。
空き家特例に関するよくあるご質問
シミュレーターで「対象外」と出ました。もう諦めるしかないのでしょうか？
いいえ、すぐに諦める必要はありません。今回の「空き家特例」は使えなくても、例えばご両親がその家を買った時の金額が非常に高かった場合など、譲渡所得の計算方法を工夫することで、結果的に税金がほとんどかからないケースもあります。また、他の特例が適用できる可能性も残っています。まずは個別の状況を専門家にご相談ください。
相談に行ったら、無理に契約させられそうで不安です。
ご安心ください。私たちの無料相談は、あくまであなたの現状を整理し、道筋を示すことが目的です。ご提案内容に納得いただけないまま、契約を無理強いすることは一切ございません。相談の結果、ご自身で手続きを進められると判断されたなら、私たちはそれを心から応援します。
父が亡くなり、母が一人で家に住んでいます。この家を母が売る場合も、この特例は使えますか？
いいえ、この特例は使えません。 この特例は、あくまで「相続または遺贈により取得した」家屋を売却する場合の制度です。お母様がご自身の名義の家を売却する場合は対象外となります。ただし、その場合も居住用財産の3,000万円特別控除など、別の特例が使える可能性があります。
参考資料
- 名古屋市:空き家の発生を抑制するための特例措置（令和6年1月1日以降の譲渡について）（暮らしの情報）
- 住宅：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除） – 国土交通省
- No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
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この記事がカバーしない範囲について
この記事で提供する診断ツールは、一般的な「空き家の発生を抑制するための特例措置」の適用可能性を把握するためのものです。個別の財産の具体的な評価方法、譲渡所得の複雑な計算、相続人間での紛争解決に関する詳細な法的アドバイスは含まれておりません。これらの問題については、別途専門家にご相談ください。
当記事の品質と信頼性について
この記事は、AIを高度なリサーチ・アシスタントとして活用して作成しました。内容の正確性については、当記事の監修者である税理士・行政書士の佐治英樹が責任を持って確認しております。
著者情報
- 税理士(名古屋税理士会 登録番号_113665), 行政書士(愛知県行政書士会 登録番号_11191178）, 宅地建物取引士(愛知県知事), AFP(日本FP協会）
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「税理士業はサービス業」 をモットーに、日々サービスの向上に精力的に取り組む。
趣味は、筋トレとマラソン。忙しくても週5回以上走り、週4回ジムに通うのが健康の秘訣。
